מבקשים משכנתא - מקבלים משכנתא
15 במרצ 2005
אם אין לכם כמה מאות אלפי דולרים פנויים, תזדקקו למשכנתא. להלן רשימה מפורטת עם כל הפרטים שעליכם לדעת בנושא אישור הלוואה, איזו משכנתא? מאיזה בנק? וכיו"ב
מבקשים משכנתא
משכנתא: הלוואה לרכישת נכס נדל"ן, שאותו יש למשכן לשעבד (לטובת המלווה עד לפירעון ההלוואה) תמורת קבלת ההלוואה משעבד הרוכש את זכויותיו בנכס לטובת הבנק. השיעבוד מונע מהלווה למכור את הדירה בטרם פרע את חובו. במקרה של אי-תשלום מתמשך יכול הבנק להעמיד את הנכס למכירה כדי לגבות את יתרת החוב.
בשוק קיימים כמה סוגי הלוואות לרכישת דירה: הלווה לזכאים, הניתנת בתנאים מועדפים: סיוע מקום לזכאים בהתאם למיקום הדירה: והלוואה מכספי הבנק הניתנת בתנאי השוק.
התנאים הבסיסיים לקבלת למשכנתא
רכישת הנכס נעשתה בהליך חוקי ונאות.
הרוכש הוכיח יכולת החזר ההולמת את גובה ההלוואה.
הזכויות בנכס שועבדו לטובת הבנק (לעיתים יש צורך בהעמדת בטחונות נוספים).
הרוכש הביא ערבים העומדים בדרישות הבנק (במרבית המקרים אין היום צורך בערבים).
משכנתא לזכאים
מדינת ישראל רואה בסיוע לאזרחיה לרכישת דירה מטרה לאומית, ומעניקה בהתאם לכך הלוואות מסובסדות למי שהוכר ע"י משרד השיכון והבינוי כזכאי חסר דירה: זוגות נשואים, רווקים מעל גיל 30, משפחות חד-הוריות
עולים חדשים ועוד. במקרים מסויימים זכאים גם בעלי דירות לסיוע.
מי מפחד ממשכנתא ?
הכנסתכם החודשית נמדדת באלפי שקלים, בעוד שבית החלומות שלכם עולה מאות אלפי דולרים. לא פלא שלקיחת משכנתא בסכום כזה מעוררת חששות. ישנם המעדיפים לחכות ליום שבו יהיה ברשותם סכום שיספיק לרכישת דירה חדשה ללא צורך במשכנתא. עד שתגיע הירושה או הזכייה בלוטו, הם חיים בדירה ישנה, משלמים שכר דירה גבוה ומוותרים על איכות החיים שמעניק בית חדש ומרווח, שאינה נמדדת בכסף.
בעולם המערבי אין כמעט איש שרוכש דירה ללא סיוע משכנתאות. השיטה עובדת לטובת שני משמעותי מהבנקים הצדדים: היא מאפשרת לזוג צעיר וחסר מזומנים לגדל את ילדיו בבית חדש ובסביבה טובה, תמורת החזר חודשי שאינו עולה על שכר הדירה שהיו משלמים ממילא; ומספקת מקור רווח בטוח ויציב לבנק. גם לאחר הרכישה, ניתן לקבל משכנתא למטרות שיפוץ, רכישת ריהוט וכו'.
היקף הסיוע
היקף הסיוע נקבע בהתאם לניקוד שקבע משרד השיכון, המשקלל נתונים משפחתיים ואחרים: משך הנישואים, מספר ילדים, מספר אחים של כל אחד מבני הזוג, שירות חובה בצה"ל וכו'. כדי ליהנות מההלוואה עליכם לקבל תעודת זכאות של משרד השיכון, המונפקת באמצעות כל סניפי הבנקים למשכנתאות.
סיוע מקום
בנוסף לסיוע לזכאים ניתן לקבל במספר אזורים בארץ תוספת "סיוע מקום" המורכב מהלוואת מקום ובמקרים מסויימים ממענק מקום: לאורך 15 שנה, מופחת בכל שנה חלק יחסי מההלוואה, ובתום התקופה (אם לא מכרתם את הדירה) הופך כל הסכום למענק. למידע נוסף פנו לבנקים למשכנתאות.
מה נדרש להגשת בקשה לתעודת זכאות ?
תעודת זהות של המבקש/ים כולל פרטי הילדים.
תעודת נישואין.
אישור על שירות בצה"ל - לקבל בקצין העיר.
פרטי אחים ואחיות - תעודת זהות, שנת לידה וכתובת.
תעודת עולה - לעולים חדשים.
על-סמך נתונים אלה מנפיק משרד השיכון תעודת זכאות, שבה מצויין הסיווג והניקוד שנקבעו לכם. בהתאם לכך נקבע סכום ההלוואה. התעודה מונפקת באמצעות הבנקים למשכנתאות.
המסכמים הנדרשים לבקשת ההלוואה
נסח רישום בטאבו, או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
חוזה רכישה.
היתר בנייה ותוכנית בנייה מאושרים (רק לצורך בנייה עצמית)
הוכחות על הכנסה.
פרטי ערבים והוכחות על הכנסתם (במידה ונדרשים ערבים).
הערכת שמאי (בעיקר לדירות יד שנייה).
נסח רישום מקבלים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) עליכם להצטייד בפרטי הנכס: גוש, חלקה, תת-חלקה. בדירה ישנה מידע זה מופיע בטופס הארנונה: בדירה חדשה הוא רשום
בהסכם המכירה ובמפרט. במקרה והנכס אינו רשום עדיין בטאבו, יש לקבל אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
הוכחות על הכנסה
3 תלושי משכורת אחרונים לשכיר, שומה אחרונה של מס הכנסה לעצמאי, ודפי חשבון בנק מ- 3 חודשים אחרונים.
ערבים
במקרים מסויימים דורש הבנק צירוף ערבים להלוואה, ומבקש גם מהם הוכחות על הכנסתם.
הערכת שמאי
כדי לוודא שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, דורש הבנק הערכת שמאי מקרקעין שאושר על-ידו. ההערכה היא על חשבונכם והתשלום מתבצע ישירות לשמאי ע"פ תעריף קבוע של הבנק.
מקבלים משכנתא
אישור ההלוואה
לאחר המצאת כל המסמכים שפורטו בפרק הקודם, מוגשת בקשה לאישור ההלוואה. עם קבלת האישור תחתמו (יחד עם הערבים, אם ישנם) על חוזה ההלוואה. לאחר הצגת מסמכי
הרישום והרכישה ובדיקתם ע"י הבנק, תתבקשו להמציא את המסמכים שהבנק דורש לביצוע ההלוואה.
כל אוד הדירה אינה רשומה על שמכם בטאבו, מכיוון שהיאנמצאת עדיין בבנייה או שתהליך הרכישה עוד לא הושלם, לא ניתן לשעבד אותה לטובת הבנק. לכן דורש הבנק בטחונות חלופיים, כמפורט להלן:
התחייבות לרישום משכנתא
התחייבות חתומה ע"י בעל הזכויות בנכס (בד"כ המוכר לרשום את המשכנתא לטובת הבנק ברגע שהבעלות תירשם על שם הרוכש, ולהחזיר את הכסף לבנק במקרה שהעסקה תבוטל להבטחת הרישום תידרשו לחתום על ייפוי-כח נוטריוני לטובת הבנק.
משכון זכויות חוזיות
הודעה על שיעבוד זכויותיכם בנכס, המוקנות לכם בחוזה הרכישה, לטובת הבנק עליכם לחתום על הודעת משכון ולרשום אותה אצל רשם המשכונות.
בטחונות עפ"י חוק מכר דירות
ברכישת דירה חדשה מקבלן, על הקבלן להבטיח את הכספים לו על חשבון הדירה העולים על %15 ממחירה, ששולם באמצעות רישום הערת אזהרה לטובתכם, או ע"י מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
תשלום ראשוני
על המוכר לאשר כי קיבל %10 - %15 ממחיר הדירה מהונו העצמי של הרוכש.
הוראת קבע
במקביל לחתימה על החוזה יש לחתום על טופס הרשאה לחיוב החשבון בסניף הבנק בתשלומים שוטפים מדי חודש.
ביטוח הנכס וביטוח חיים
הבנק דורש מכם לבטח את מבנה הנכס (ללא התכולה) המשמש כביטחון להלוואה, כדי להבטיח את שלמותו ותקינותו.
כמו-כן דורש הבנק לערוך פוליסת ביטוח חיים, אשר תבטיח את תשלום יתרת המשכנתא במקרה של פטירת אחד הלווים. ההצטרפות לביטוח כפופה למגבלות של גיל (עד 55 שנה) והצהרת בריאות, והוא מסתיים עם התשלום האחרון של ההלוואה.
הבנקים מציעים פוליסות ביטוח של חברות הקשורות עמן, אך אינם רשאים להתנות את מתן המשכנתא ברכישת הביטוח דרכם. ביצוע הביטוח דרך הבנק קל ונוח: התשלומים מרוכזים במקום אחד, ואין צורך לחדש את הפוליסה מדי שנה. עם זאת, ניתן לבקש גם הצעה מחברת ביטוח. במקרה זה יש להמציא פוליסה משועבדת לטובת הבנק.
איזה משכנתא לקחת ?
בישראל מוצעים מספר מסלולי משכנתא. בדקו, התייעצו ומצאו את הבנק שיעניק לכם את המשכנתא המתאימה ביותר למסלול החיים שלכם. זכרו: אפשר להתמקח גם על הריבית.
הלוואה צמודת-מדד בריבית קבועה
הלוואה בריבית שנקבעה במועד קבלת ההלוואה ולא תשתנה לאורך כל תקופת ההחזר, ללא קשר לתמורות ושינויים במשק.
הלוואה צמודת-מדד בריבית משתנה
הלוואה שבה נקבעת הריבית לתקופה הראשונה (בד"כ 1-3 שנים), ולאחר מכן נקבעת מחדש בהתאם לתנאי השוק לתקופה נוספת וכה הלאה, עד תום ההלוואה. הריבית המשתנה נקבעת עפ"י הוראות בנק ישראל, בדקו מראש כיצד היא מחושבת.
במסלול משתנה, אתם מרווחים כאשר הריבית יורדת ומשלמים יותר כאשר היא עולה. לכן, מסלול זה עדיף רק אם להערכתכם הריבית תרד, או שאתם מתכננים פירעון מוקדם של ההלוואה. בחלק מהבנקים ניתן לעבור ממסלול משתנה לקבוע, במועדים מוגדרים.
הלוואה שקלית צמודה לדולר
"הלוואה צמודה לשער דולר ארה"ב, בריבית "ליבור הנקבעה כממוצע ריבית דולרית של חמשת הבנקים הגדולים (בלונדון) בתוספת אחוז כלשהו
הלוואה בלתי-צמודה על בסיס "פריים"
הלוואה בלתי-צמודה בריבית שקלית המקובלת בבנקים המסחריים (ריבית "פריים") בתוספת אחוז כלשהו.
מסלולים נוספים
שוק המשכנתאות הוא דינמי ותחרותי, ומתאים את עצמו לדרישות השוק והלקוחות. בין המסלולים החדשניים המוצעים כיום: משכנתא "חצי קבועה" שבה ניתן באמצע תקופת ההחזר לעדכן את הריבית או לפרוע את ההלוואה מישה, המאפשרת הקדמת או דחיית ללא עמלה, משכנתא תשלומים בהתאם למצב הכספי, הלוואה מודולרית, המשלבת מספר מסלולים בהתאם לצרכים ולתוכניות עתידיות, ועוד.
ריבית קבועה או משתנה ?
בעת לקיחת המשכנתא עולה שאלה אשר לאף כלכלן אין תשובה עליה: האם הריבית תעלה או תרד? למרות שאיש אינו יכול לחזות מגמות כלכליות ל- 25 שנה מראש, ניתן ללמוד על ציפיות הבנק לפי הריבית: אם הלוואה ל- 5 שנים מוצעת בריבית נמוכה יותר מהלוואה לשנתיים, כנראה שהבנק מעריך כי הריבית צפוייה לרדת, ולהיפך.
פירעון מוקדם ותחנות יציאה
קיימים מסלולים המאפשרים פירעון מוקדם של ההלוואה ללא עמלה. אם צפויים להגיע אליכם בעתיד כספים מפיקדונות, קרנות, ירושות, נכסים וכד', בחרו במסלול כזה, לפחות לגבי הסכום שנראה לכם כי תוכלו לפרוע לפני תום ההלוואה.
בכל פירעון מוקדם יש לשקול לעומק את הכדאיות הכלכלית, בהתאם לתנאים שבהם נלקחה המשכנתא ועלות הפירעון. כאשר פורעים חלק מהמשכנתא, ניתן לקצר את תקופת ההחזר של יתרת הסכום, או להקטין את התשלום החודשי.
תחנות יציאה
נקודות זמן שבהן ניתן לבקש פירעון מוקדם ללא תשלום עמלה, או שבהן ניתן לבקש מהבנק להפוך ריבית משתנה לקבועה (בד"כ מדי 2-3 שנים).
גרירת משכנתא
כאשר מוכרים דירה לפני שהסתיימה תקופת ההחזר של עון מוקדם של ההלוואה, המשכנתא, יש שתי אפשרויות: פי או "גרירת משכנתא" שיעבוד הדירה החדשה במקום הישנה ותיקון חוזה ההלוואה בהתאם. אם המשכנתא הישנה התקבלה בתנאים טובים, עדיף לגרור אותה ולהשקיע את כספי המכירה באפיק רווחי יותר. זכרו כי לא לכל נכס ניתן לגרור את המשכנתא. בקשו אישור עקרוני לפני הרכישה.
הלוואת גישור
הלוואה לטווח קצר (עד שנתיים), המיועדת למימון תקופת הביניים לרוכש דירה חדשה, שיש לו סכום כסף שעומד להשתחרר (קרן השתלמות, לדוגמא) או שטרם מכר את דירתו הישנה. החזר ההלוואה מופנה לתשלום הריבית בלבד, כאשר הקרן משולמת עם קבלת הסכום המובטח.
איזה בנק לבחור ?
כל הבנקים מציעים תנאים דומים, אך בהתחשב בגוד הסכום, גם הפרש קטן יכול להיות משמעותי. מומלץ להשוות בין הבנקים: אפשר להתחיל בקבלת הצעה טלפונית מאחד הבנקים ה"ישירים", ולהשתמש בה כבסיס להשוואה ולניהול מו"מ על גובה הריבית, הסכום המירבי, מספר הערבים וגמישות ביציאה.
האלמנט האנושי
בחרו לכם פקיד בנק מקצועי, מנוסה וסבלני, שיציג בפניכם את כל האפשרויות וההשלכות, בהתחשב במצבכם הפיננסי היום ובעתיד. נסו למצוא בנק ידידותי, אשר לא "יטרטר" אתכם בריצות אחרי מסמכים ואישורים למעלה והנדרש.
בהצלחה!
באדיבות "בנק משכן" ו"חברת אזורים"
עבור לעמוד קודם
|
הדפס
שלח לחבר
