משכנתאות - הצורך והשימוש
27 בפברואר 2005
הצורך במשכנתא
מי מאיתנו לא צריך משכנתא. המשכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד הנכס, מהווה כיום אמצעי לתשלום בעיקר לצורך רכישת דירה, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת הבית. אך יחד עם זאת, מתפתחת מגמה של הלוואות לכל מטרה הכוללות הלוואות לצורך מימון שמחה משפחתית, לימודים, נסיעה לחו"ל וכדומה - כשהנכס מהווה את הבטוחה לצורך כך.
המשכנתא כתחליף לשכ"ד
מעצם היות המשכנתא הלוואה הניתנת לזמן ארוך, ההחזר נפרש על פני תקופה ארוכה בהתאם ליכולת ההחזר של הלווה) לכן, ההחזר החודשי בהלוואה ממוצעת עשוי להיות) דומה לגובה שכ"ד, לדירה זהה. נתון זה מביא לקוחות רבים לשקול את הכדאיות של רכישת דירה או משרד, אשר בסופה הלקוח הינו בעל הבית, בהשוואה לשכ"ד אשר הינה הוצאה עם "הנאה" לזמן קצר בלבד.
מטרת הלוואה
מכיוון שלכל לקוח צרכים משלו, קיימת חשיבות רבה בהתאמת מסגרת ההלוואה והמסלול הנגזר מכך לכל לקוח באופן אישי.
הלקוח הנדרש להלוואה, מעוניין לרוב בסכום הדרוש לו להשלמת הרכישה למטרה הרצויה. סכום ההלוואה, תקופתה ושיעור הריבית משפיעים על גובה ההחזר החודשי, אשר על כן יש צורך בתכנון מוקדם ובהתאמת המסגרת ליכולת הלקוח. פרמטרים נוספים, כגון צפי להכנסות נוספות בעתיד, מקורות כספיים נוספים שישתחררו בעתיד, (כגון תכנון חיסכון, קרן השתלמות וכדו'), מכירת דירה קיימת מהווים בסיס למציאת פתרונות מימון נוספים, יחד עם יתר המסלולים המוצעים ללקוחות.
בחינת טיב הלקוח ומתן אישור לאשראי
בכדי לתת אישור להלוואה המבוקשת, נדרש הבנק לבדוק את טיב הלקוח, יכולת ההחזר שלו, מהות ההלוואה וטיב הביטחונות הניתנים לו ,לרוב, שעבוד הנכס הנרכש מהווה את הביטחון המרכזי והבלעדי לקבלת ההלוואה.
אולם לעיתים עשוי הבנק לדרוש בנוסף גם ערבים ו/או לווה נוסף להלוואה. הדרישה לערבים ו/או לווה נוסף באה בעיקר כאשר הלווים צעירים יחסית ונמצאים בשלבים מוקדמים של כניסה למסגרת עבודה או שעדין אין ביכולתם לעמוד לבד בנטל החזר המשכנתא. לחילופין, כאשר שיעור המימון הנדרש (כלומר, סכום הלוואה ביחס לשווי הנכס המשועבד) גבוה במיוחד.
עיקר בחינת הבנק לשם ביצוע ההלוואה הינה בחינת טיב הלקוח, קרי הוכחת יכולת החזר להלוואה, המתבסס בעיקר על גובה הכנסה לאורך זמן ביחס להחזר הנדרש. לשם כך, ידרשו הלקוחות בהמצאת מסמכי הכנסה - תלושי שכר לשכירים או אישורים על הכנסה שנתיים - לעצמאים.
התאמת ההחזר החודשי לגובה ההכנסה וליכולת ההחזר
מגוון המסלולים הקיימים היום מאפשרים, במרבית המקרים, התאמת גובה ההחזר החודשי, ליכולת ההחזר של הלקוח. מסלולים בהם מתאפשרת ללקוחות דחיית תשלומים (באופן מלא או חלקי) כגון - במקרים בהם עדיין לא מכרו דירה קיימת או במקרים בהם עדיין משלמים שכירות. אפשרות זו היא לעיתים הדבר המרכזי המאפשר את ביצוע העסקה בפועל.
לרוב, ההחזר החודשי מוחזר ע"י הלווים באמצעות הוראת קבע מחשבונם בבנק המסחרי.
יחד עם זאת, מאפשרים הבנקים גם פיצול של ההחזר החודשי מחשבונות שונים, לדוגמא במקרים בהם ההורים מסייעים לילדים בהחזר ההלוואה.
סוגי הלוואות
הלוואות לזכאי משרד הבינוי והשיכון:
משרד הבינוי והשיכון, באמצעות הבנקים למשכנתאות, נותן סיוע לזכאים לרכישת דירה חדשה או יד שניה. גובה הסיוע נקבע על פי ניקוד הזכאות הניתן ללווים ועל פי מיקום הדירה הנרכשת בישובים מסוימים בהם מעונינת המדינה לעודד רכישה, ניתן סיוע מוגדל כולל מענקים.
תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות, המונפקת באמצעות הבנקים למשכנתאות. גובה הניקוד נקבע, בין היתר, לפי וותק הנישואים, מספר אחים ואחיות של בני הזוג ומספר הילדים. קיימת אבחנה בין זוגות צעירים ששרתו בצה"ל לבן זוגות צעירים שלא שרתו בצה"ל. כמו כן, קיימת גם טבלאות שונות לעולים חדשים ולאוכלוסיות מיוחדות אחרות.
הלוואה מכספי הבנק:
לאותם לקוחות שאינם עונים לקריטריונים של "זכאי משרד הבינוי והשיכון", או לאותם הזכאים הנדרשים לתוספת מימון סיוע ומעבר להלוואת הזכאות, מאפשרים הבנקים מתן הלוואות מכספי הבנק ועל אחריותם. תנאי ההלוואות נקבעים על פי שקולי דעתו של הבנק ובהתאם לקריטריונים המקובלים.
נכתב ע"י משה פלדמר
עבור לעמוד קודם
|
הדפס
שלח לחבר
