חסרונות ויתרונות בריבוי סוגי משכנתאות
13 בפברואר 2008
בחירה חופשית ושוק תחרותי- תמיד הועילו ללקוחות. הלקוח תמיד יכול לבחור את המשכנתא המתאימה לו ביותר; מבחינת התשלומים, סוגי תשלום, ריביות וכד'. החיסרון הגדול הוא שברוב המקרים האפשרויות הרבות המסופקות לנו ע"י הבנקים נשארים ללא מימוש בכלל או שהם ממומשים באופן חלקי בלבד. כאשר היצא הוא עצום ומגוון המטרה של הלקוח הוא לבחור נכון. על מנת שהבחירה תתבצע על הצד הטוב ביותר ישנו צורך בידע.
ידע – הוא זה המאפשר את חופש הבחירה ומפתח להצלחה בלקיחת המשכנתא. ברוב המקרים הידע הוא זה שחסר ללקוח ועל כך טעויות בבחירה ואי מימוש היתרונות שהבנק מספק לנו, לצרכן. ברוב המקרים, אנשים הלוקחים משכנתא סומכים על האנשים לא נכונים על מנת שיעשה עבורם את הבחירה. האנשים האלה הם אולי המבינים ביותר, אך הם אינם מכירים את הצרכים האישיים של מי שהם באים "לעזור" לו. רבים הם המקרים כאשר האדם סומך על אנשים שהם לא רק "לא טובים" לייעוץ, אלא גם אינם מתאימים כלל לייעוץ כלשהו.
פקיד הבנק ממנו מקבלים הצעה למשכנתא ואולי אף מתווך של הדירה אותה קונים. אלה אנשים המעוניינים שתוציעו כמה שיותר כסף בכמה שפחות זמן ולא בדיוק יבחרו לכם את התכנית הטובה ביותר לכך. ברגע שסומכים על אנשים הלא נכונים הדבר יכול להביא לאסון משפחתי והרס.
הנה דוגמא. כולם מכירים על בשרם את הקושי בתשלומים השוטפים של המשכנתא או של דמי השכירות. ברגע שאתם משלמים משכנתא או שכירות גבוהים אתם כל הזמן נמצאים בחיפושים אחר פיתרון זול יותר ויעיל יותר על מנת להקל על התקציב המשפחתי. באחד החיפושים אתם נתקלים בפירסום דירה, כאשר במעמד קנייתה אתם תשלמו משכנתא בגובה של 1,700 ₪ בחודש בלבד. ההצעה אטרקטיבית למדי ואתם מתקשרים לברר פרטים. בשיחה עם המתווך אתם מנסים לברר מה עלות הדירה שאינה מפורסמת בעיתון, אך הוא משכנע אתכם שהמחיר הכולל איננו חשוב כלל, הרי אתם תשלמו רק 1,700 ₪ לחודש וזה כבר כדאי. המתווך משכנע אוכם שהדבר היחיד שעליכם לעשות זה לראות את הדירה ולהחליט שאתם רוצים אותה ואת כל השאר הוא יעשה ישירות עם הבנק. וכך אתם עושים. אתם מגיעים בסופו של דבר אל הבנק ולמרות התשלום החודשי הנמוך יחסית, המחיר של הדירה על הנייר לא שונה בהרבה מהמחירים שאותם ראיתם קודם.
הדבר היחיד במקרה הזה שאתם לא יודעים אליו, אלה הן התוכניות הבנקאיות השונות. הסוד בתשלום החודשי הנמוך טמון בהתאמה של תוכניות שונות, כך שהתשלום החודשי של המשכנתא בשנים הראשונות יהיה מינימלי. מה שאתם לא תדעו, על סמך מה נעשו התוכניות ומה הם השלכות לעתיד. כלומר, התכנית הראשונית יכולה להיות "בולית" שיקלית או דולרית עם תכנית פירעון מלא, דרישה לשינוי תכנית במועד הנקוב או משכנתא מדורגת וכד'. בגמר התקופה "הזולה" יידרש הלקוח לפרוע את המשכנתא. את רוב ההלוואות הנוספות למשכנתא הוא יקבל בפריסה למספר שנים עם תשלומים גבוהים למדי. כמו תמיד, הלקוח יגלה את הכל מאוחר מדי, כאשר כבר לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים וכאשר פקידי הבנק ידפקו על הדלת. במקרה כזה התייעצות עם פקיד הבנק היא לא רק שלא נכונה, אלא גם מזיקה. הפקיד יכול לא לגלות את כל הפרטים במעמד "קניית" המשכנתא ועל כך תשלמו ביוקר. חשוב להבין לפני על מה ולמה אתם חותמים וכמה תשלמו לא רק בטווח הקרוב אלא גם לטווח הכי רחוק- כלומר שנה האחרונה.
ריבוי תוכניות למשכנתאות דורש גם מיומנות וידע וזה החיסרון. במידה ותדעו לבחור נכון את התכניות המתאימות, תוכלו לבצע את הפעולות הבאות:
- להקטין את התשלומים החודשיים של המשכנתא לתקופת לימודיים, הוצאות רבות וכו'.
- להימנע מריבית גבוהה ללא אפשרות שינוי לתקופות ארוכות שנים.
- לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות
- מניעת סיכון ע"י חלוקת המשכנתא להלוואות בתוכניות שונות קצרות טווח, כלומר לקחת חלק מהסכום בריבית קבועה, חלק בריבית משתנה, חלק בהצמדה לדולר וחלק בפריים.
חסרונות נוספים בריבוי התכניות למשכנתא הם:
- פרטים רבים מדי בתוכניות רבות מדי
- פרט חשוב נוסף הוא הקושי בלהשוות תוכניות משכנתא בבנקים שונים עקב ריבוי תוכניות בכל בנק ובנק.
- בגלל הקושי בלהשוות תוכניות בין הבנקים דוחים את עניין המיקוח על הריבית וגם המיקוח על הריבית נעשה איננו מובן מעליו עקב מספר רב של תוכניות המשכנתא.
- תוכניות משכנתא אשר דורשות שינויי תוכניות של ריבית ותנאים כל כמה שנים מקשות על הלקוח בניהול משא ומתן עם הבנק בעתיד, כי כבר קשור בכבלי המשכנתא אל אותו הבנק. כל משכנתא הדורשת שינוי תוכנית בהמשך זהו חיסרון עצום מבחינת הלקוח. ברגע שהלקוח קשור אל הבנק, הבנק מכתיב את התנאים ולא הלקוח.
- ישנו צורך תמידי לעקוב אחר מצב ההלוואות בשוק; תנאיי ריבית, הריבית הקבועה וכו'. למה? על מנת לתפוס את ריבית הטובה ביותר לפירעון מוקדם של חלק או של כל המשכנתא, שינוי תוכנית תשלומים, שינוי ריבית וכד'. מעקב אחר מצב השוק דורש זמן וכוח וסבלנות. הלקוח חייב לשאול את עצמו עד כמה זה כדאי לו והאם תהיה לו כל הזמן אפשרות להיות דרוך לכל שינוי? ואלה רק חלק מהחסרונות של משכנתאות הדורשות שינוי תוכניות כל כמה שנים.
- עריכת מסמכים מחדש, בכל פעם בשינוי תוכנית זהו חיסרון נוסף של אותן משכנתאות. במעמד שינוי תוכנית ישנו צורך בפתיחת תיק מחדש, הגשת בקשה מחודשת, חתימות של ערבים.
- כל אלה הן הוצאות נוספות שעליהן רצוי לברר במהלך עריכת מסמכים ראשונית .
|
הדפס
שלח לחבר
