תנאיי פירעון מוקדם של המשכנתא
13 בפברואר 2008
תנאיי פירעון מוקדם זהו עוד תכסיס של הבנק למנוע "נדידה" של לקוחות לבנקים אחרים או במילים אחרות לשלם קנס פירעון מוקדם. מהי משמעותו של הקנס? המשמעות העיקרית של הכנס הוא למנוע מלקוחות הבנק אפשרות מיקוח עם הבנק לאחר לקיחת המשכנתא. להמחשת הנושא ניקח דוגמא; לקחתם משכנתא בריבית של 6%, לאותו הזמן, ריבית טובה שהציעו כל הבנקים. לאחר שנה ראשונה הסיטואציה בריביות השתנתה והריבית הממוצעת ירדה ל 5,5%. במצב החדש הדרך הטובה ביותר היא לקחת משכנתא נוספת בתנאים טובים יותר וריבית נמוכה יותר ולפרוע את המשכנתא הישנה בריבית גבוהה.
דבר, המונע מאדם לעשות את הפירעון המוקדם הוא הקנס שהטיל עליו הבנק במעמד לקיחת המשכנתא. יחד עם תשלום הקנס, פעולה של פירעון מוקדם נראית כחסרת כל ערך כלכלי. מאידך, במידה והריבית הממוצעת איננה נמוכה יותר מהריבית אותה לקחתם יחד עם משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד, אתם לא תשלמו כל קנס על הפירעון המוקדם. ברגע שהבנק לא רואה בכך "כדאיות" ללקוח, הוא לא מטיל את הקנס. במידה ו"נפל" עליכם סכום כסף ואתם מעוניינים לעשות "פירעון מוקדם" של המשכנתא, שימו את הכסף בפיקדון על מנת שיצבור ריבית, וחכו עד שהריבית הממוצעת תהיה גבוהה יותר מהריבית שלקחתם יחד עם המשכנתא ואז תעשו את הפירעון המוקדם. רק כך תוכלו להימנע מהקנס. צריך לקחת בחשבון את תנאיי הפירעון של הלוואות שקליות.פירעון הלוואות שקליות נעשה בחצי השני של כל חודש, לכן התחנות יציאה של תכנית חיסכון שלכם חייבות להיות גם בסוף כל חודש. באופן כללי ניתן להעריך שפירעון מוקדם של משכנתא בריבית משתנה איננו כדאי עקב הקנס.
הקלף הנוסף בו משתמש הבנק על מנת למשוך לקוחות הוא אפשרות לעבור מתכנית לתכנית. שינוי תוכנית במושגים של הבנק זהו בעיקר שינוי ריביות להלוואות הקיימות. הקלף החשוב ביותר של הבנק, הוא מתן אפשרות לעבור לריבית קבועה. כאשר הריבית תרד באופן משמעותי, אז ניתן לעבור לתכנית בריבית קבועה, כך משכנעים הפקידים בבנק. עד כמה זה ריאלי לעבור לתכנית בריבית קבועה, לאחר שהתחייבתם לבנק ולקחנו משכנתא. ברגע לקיחת המשכנתא, הדבר הופך להיות קשה ביותר. למה? דבר ראשון, כאשר חותמים על חוזה המשכנתא דנים בשינויי הריבית ולא דנים בלעבור לריבית קבועה. התשובה שנותן הפקיד היא: ברגע שתחליטו לעבור לריבית קבועה, תודיעו ואז.. ומה אז? כאשר מחליטים לעבור למשכנתא בריבית קבועה, ממלאים את אותה הבקשה, כאילו שלוקחים משכנתא חדשה. הפעם הבקשה תהיה שונה, כי המצב שלנו כבר שונה לגמרי. עכשיו אנחנו כבר לקוחות של הבנק ואין לנו קלפי מיקוח נוספים. במילים אחרות, הבנק הוא זה שיכתיב את התנאים מעכשיו ומה שנשאר זה פשוט להחליט האם להישאר לעוד תקופה בריבית משתנה או לקבל את הצעתו של הבנק.
למרות שעניין הריבית נראה כחשוב ביותר במיקוח עם הבנק, ישנן נקודות נוספות שעליהם חייבים לשים לב במעמד קבלת המשכנתא. אחד הדברים החשובים והמשמעותיים הם פרקי הזמן בהם ניתן לבצע שינוי תכנית/ ריבית ו/או לבצע פירעון מוקדם. הרי כל שינוי בתכנית התשלומים של המשכנתא דינו כלקיחת משכנתא חדשה, אבל בתנאיי מיקוח נחותים יותר.ברגע שלקחנו משכנתא אין לנו "איומים" על בנק בתחרות. כאשר אנחנו עושים פירעון מוקדם של המשכנתא, מבחינת הבנק הוא פירעון הלוואה אחת בתנאים ישנים ע"י הלוואה שנייה בתנאים חדשים.
כדאי ואף רצוי לבדוק לעומק את מועדי הפירעון האפשריים. את הדברים הקטנים המתבררים במעמד חתימה כמו: עמלת עריכת מסמכים, ערבים וכו'. לבדוק את כל הפרטים הקשורים בנדידה בין ריביות ותכניות שונות. כדאי לבדוק עם פקיד הבנק את גודל חופש הפעולה בבחירת התכניות. ככל שהמבחר הוא גדול יותר, כך טוב יותר ללקוח.
|
הדפס
שלח לחבר
