מגוון המשכנתאות
13 בפברואר 2008
מגוון ההלוואות מאפשר ללקוחות כל הבנקים הלוקחים משכנתא להנות מהמשכנתא והתשלומים המתאימים ביותר אליך.
ניתן להיתווכח עד אין סוף איזה תכנית תשלומים היא הכדאית ביותר, חייבים לבחור את הטובה ביותר לנו, באופן אישי.
1. צמודה למדד - המשכנתא הזאת היא צמודה למדד המחירים לצרכן ומתחלקת לשתי קטגוריות:
1. צמודה למדד- בריבית קבועה
2. צמודה למדד – בריבית משתנה
2. צמודה לדולר
3. לא צמודה לדולר – מתחלקת ל-
1. בריבית פריים
2. באחוז קבוע
מהם הקריטריונים למיקוח עפ"י שיטת התשלום?
1. הראשונה לפי הרשימה שלנו היא משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה. לפני כעשר שנים היא הייתה היחידה המוצעת ללקוח בתור עיסקת חבילה. היתרון של החבילה הזאת הוא ברור, לפחות מבחינה פסיכולוגית. הלקוח סוגר ריבית עם הבנק לפי מדד המחירים לצרכן. ברגע שהעיסקה עם הבנק נסגרה, אין צורך בתקשורת נוספת עם הבנק ומה שנשאר ללקוח זה לעמוד בתשלומים חודשיים כסדרם. מבחינת הלקוח המיקוח עם הבנק במקרה זה הוא מינימלי ואינו דורש ידע כלכלי מורכב; סוגרים על אחוז קבוע ומתחילים לשלם, זה נראה לאדם כפיתרון קל יחסית ויעיל באותו רגע. במקרה כזה ריבית אותה ישלם הלקוח היא מספר קבוע שניתן בקלות להשוות אותו בין הבנקים השונים.
במקרה הזה נקודת מוצא חשובה למיקוח היא הריבית ממוצעת של הבנקים, מהמספר הזה ניתן להמשיך ולהתמקח. האמצעים למשיכת לקוחות שהבנק משתמש במקרה זה הם: בחירת יום הורדת תשלומי המשכנתא, והורדת מיסים הנגבים על עריכת מסמכים. הדבר אינו שווים אף אחוז אחד לתוספת הריבית אותו תשלמו לבנק- לא כדאי.
לתכנית חסרונות רבים – לא ניתן לשנות את תכנית התשלומים לכל אורך הדרך ופרעון ההלוואות אינו כדאי במיוחד. תתארו מצב בו עוד בזמן עריכת המסמכים הריבית במשק גדלה ואז אתם נשארים עם ריבית גבוהה לכל אורך הדרך.
2. האפשרות השניה שציינו זוהי משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה. עצם המילה "משתנה" כבר נושאת בתוכה את עיקר הבעיה לאנשים. אנשים מטבעם מפחדים משינויים ולכן מסיבות פסיכולוגיות, בעיקר, רבים יעדיפו דבר הנושא בתוך השם "קבוע" ולא "משתנה". אנשים רבים מפחדים מפיתויים אותם המציע הבנק בתחילת הדרך ומפחדים שהבנק ישנה "פתאום" את התנאים להרבה יותר גרועים. המציאות היא שונה לגמרי. משכנתא בריבית משתנה היא לא מפחידה יותר משאר ההלוואות ובנוסף היא בעלת מספר יתרונות משמעותיים:
- הריבית הראשונית (עד השינוי הראשון) היא נמוכה בהרבה מהריביות המוצעות בתקופה.
- אפשרות פרעון מוקדם ללא קנסות.
- נשארת האופציה לעבור מתכנית אחת לשניה.
במקרה שיש לכם סכום כסף עתידי שאמור להיכנס ואתם רוצים לפרוע חלק מהמשכנתא עם הסכום הזה, סוג זה של משכנתא הוא כדאי יותר, כי ייאפשר פרעון מוקדם של חלק מההלוואה ללא קנסות והוצאות מיותרות.
מבחינת העמדה של הלקוח במעמד המיקוח, ההלוואה בריבית משתנה היא בעייתית יותר, כי דרוש ידע קודם מפורט יותר על מנת לדעת על מה להתמקח ולהשיג את הריביות הכדאיות ביותר מבחינת הלקוח.
כיצד להתמקח ועל מה לשים לב כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה?
לכאורה כל בנק יציע לנו תקופה ראשונה מאוד נוחה עם ריבית נמוכה בהרבה מאשר במשק נכון לתקופה. במידה ואתם מתכננים לפרוע את ההלוואה תוך תקופת ריבית ראשונה, ניתן לוותר על שלבי מיקוח הבאים, אך במידה ולא - חייבים להסתכל קדימה. במידה והלקוח לא יידע להתמקח הבנק לא יגיד לו לעשות זאת ואת זה כדאי לזכור.
מה יקרה לריבית וכיצד היא תשתנה במשכנתא עם ריבית משתנה. דבר ראשון, הריבית תשתנה כל פעם ברווחי זמן פחות או יותר קבועים. בערך כל 10 חודשים ועד 18 שנה (תלוי בסוג ההלוואה). על מה לשים לב במקרה זה? על ריבית ממוצעת במשק ועל מחיר גיוס של הבנק – אלה הם שני מדדים למיקוח עם הבנק. המיקוח, כמו שאמרנו לפני הוא על הרווח של הבנק. לדוגמא, ביום שבו אתם חותמים על המשכנתא הריבית הממוצעת במשק עומדת על 6%. נניח שאתם לקוחות טובים של הבנק והוא נותן לכם את הריבית הממוצעת למשכנתא. באותו הזמן נותנים לכם גם בחירה לבחור במשכנתא בריבית משתנה, כאשר בשנתיים הראשונות הריבית תהיה 5% ובתום שנתיים זה יהיה הריבית הממוצעת פלוס 0.5%. מבחינה כלכלית במידה ולקחתם משכנתא ל-25 שנה היא לא כדאית. אומנם בשנתיים הראשונות תשלמו 5%, אך אם הריבית לא תרד שלמו כל שאר התקופה 6,5%. אתם מעלים טענות אלו בפני פקיד הבנק. בתשובה לטענות שלכם הפקיד יכול להגיד שהריבית הממצועת במשק יכולה לרדת. מה שהוא לא יציין שהריבית גם עלולה לעלות אף יותר,על מנת שהתכנית תהיה כדאית הריבית הממוצעת לא אמורה לעלות מעבר ל-5.5%, במקרה של הדוגמא שלנו, כך שבכל מקרה אפילו עם התוספת של חצי אחוז לא תעלה הריבית מעבר ל 6%. ככל שהתוספת על מחיר ריבית ממוצעת תהיה קטנה יותר, כך משכנתא בריבית משתנה תהיה אטרקטיבית יותר.
דוגמא נוספת, במקרה שלקחתם משכנתא בריבית קבועה של 5,2%, אך העיסקה התארכה ועקב נפילת בורסה איפשהו במזרח הרחוק הריבית הממוצעת עלתה וכתוצאה אף אחד מהבנקים לא מוכן לסגור עיסקה בפחות מ-7% ריבית קבועה. במקרה כזה האפשרות של ריבית משתנה היא הפיתרון לשנים הבאות שבהן תהיה צפויה ירידה בריבית ומשכנתא בריבית קבועה היא הפחות כדאית מכל הבחינות.
|
הדפס
שלח לחבר
